股票技能剖析（Stock Analysis）：證券商場的價格是雜亂改變的，出資者在這個商場上進(jìn)行出資時都要有一套辦法來擬定或挑選出資戰(zhàn)略進(jìn)行出資。股票技能剖析是以猜測商場價格改變的未來趨勢為意圖，經(jīng)過剖析前史圖表對商場價格的運動進(jìn)行剖析的一種辦法。股票技能剖析是證券出資商場中十分遍及使用的一種剖析辦法。

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6月10日：短線大盤技能上還有回調(diào)壓力 耐

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“是有內(nèi)部認(rèn)購這個事，本年年初公司在廣州的項目就搞過一次，這次是在公司全國一切的項目推廣，可是現(xiàn)已搞完了?！?月6日上午，記者在恒大地產(chǎn)集團(tuán)(3333.HK，下稱恒大)旗下長沙恒大雅苑查詢“內(nèi)部認(rèn)購”一事時，項目部的置業(yè)參謀告知記者。

此前的8月30日，恒大發(fā)布2011年半年報，公司完成凈利潤58.2億元，超越行業(yè)龍頭萬科A(000002.SZ)?？墒牵丝淘陂L沙——占恒大出售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恒大經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購“征集后期開發(fā)資金”的說法。

本年7月和8月，恒大在旗下一切開發(fā)項目推廣針對內(nèi)部職工“7折購房”的內(nèi)部認(rèn)購活動。一起還以VIP認(rèn)籌、誠心掛號等方法向大眾購房者進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌，在項目開盤前收取數(shù)額不等的現(xiàn)金。這種違法出售行為早在數(shù)年前即已被國家房地產(chǎn)主管部門明令禁止。

“現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)信貸吃緊，恒大的內(nèi)部認(rèn)購可能是公司為下半年積蓄開發(fā)資金的一種手法?？墒莾?nèi)部認(rèn)購自身是不合法的，并且還存在危險，一旦開發(fā)商不能如期交房或房子呈現(xiàn)質(zhì)量問題，乃至攜款逃跑，購房人很難遭到法律保護(hù)，交納的誠心金也難以追回。”區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)家、湖南商學(xué)院經(jīng)貿(mào)系主任柳思想直言內(nèi)部認(rèn)購的危險地點。

內(nèi)部職工7折購房

“咱們這兒的房源是恒大內(nèi)部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬元的目標(biāo)費，就能夠賤價買到恒大的房子?！?/p>

記者得悉，恒大自2011年7月開端全面推出職工內(nèi)部認(rèn)購活動。

長沙恒大雅苑工作人員泄漏，只需是超越一年工齡的恒大職工，在交納誠心金，與公司簽定內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議后，就能夠7折買房，一起還能夠享用公司的其它優(yōu)惠，“最低能夠到達(dá)6.3折”，可是要求在簽定認(rèn)購合同后一個月內(nèi)一次性付清悉數(shù)房款。

恒大雅苑現(xiàn)在的價格約為7000元/平方米，按7折核算，加上公司的其它優(yōu)惠，公司內(nèi)部職工的購房價格低于5000元/平方米。而大眾購房者即使付全款，也只能拿到9.5折的優(yōu)惠。

在另一個項目長沙恒臺甫都，置業(yè)參謀向記者泄漏，他們也能夠享用7折購房的優(yōu)惠，“不過恒臺甫都的房子面積都很大，在200平方米-290平方米之間，因此咱們這兒的職工內(nèi)部認(rèn)購的很少”。除了長沙，恒大其它城市的項目也都有這項優(yōu)惠。

“你說的這個工作我知道，這是咱們集團(tuán)公司針對內(nèi)部職工的福利，不過上個星期現(xiàn)已搞完了，你能夠去看看他人有沒有目標(biāo)轉(zhuǎn)讓?！?月6日，記者致電武漢恒大城項目時，置業(yè)參謀彭小姐快人快語。

恒大實施的賤價內(nèi)部認(rèn)購，成為許多置業(yè)參謀的生財之道。記者得悉，許多沒有購房需求的恒大職工，在拿到內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)惠目標(biāo)后，以數(shù)萬元的價格，將其倒賣牟利。

“咱們這兒的房源是恒大內(nèi)部職工的優(yōu)惠房，你只需交10萬元的目標(biāo)費，就能夠賤價買到恒大的房子，比商場價至少廉價1000元/平方米。”長沙一家房產(chǎn)中介向記者兜銷手中的恒大華府內(nèi)部目標(biāo)。

他告知記者，購買恒大華府的內(nèi)部認(rèn)購房，一般需求一次性付全款，少量可在一年內(nèi)分三次付清，可是付清房款后，只能拿到內(nèi)部職工開具的收據(jù)，一年后才能與開發(fā)商簽合同。

至于大眾購房者買了目標(biāo)后，屆時房子怎么更名過戶?恒大的一名置業(yè)參謀暗里泄漏，恒大管理層現(xiàn)已口頭許諾能夠更名，至于詳細(xì)時刻和方法，到本年年底看方針改變再定。

超億平方米土儲后的資金渴求

“公司對項目實施翻滾開發(fā)，工程時刻抓得很緊，對資金的需求十分大，而靠項目對外出售回籠資金，速度又太慢。”

恒大緣何如此大方向內(nèi)部職工讓利售房?

上市以來，恒大一向采納“賤價拿地、快速開發(fā)、海量推盤、賤價出售”的“短周期、長開發(fā)”戰(zhàn)略，而海量推盤必定要求公司加速工程進(jìn)度，資金的需求也隨之加大。

恒大2011年半年報稱，公司方案將坐落二三線城市的92個項目中的大多數(shù)項目，在本年下半年連續(xù)推出。一起要求新項目在獲得后6個月內(nèi)開盤出售，契合條件的樓棟在一年內(nèi)交房承認(rèn)收入。恒大現(xiàn)在在建工程面積為3165萬平方米，為全國房企之最。

“公司對項目實施翻滾開發(fā)，工程時刻抓得很緊，對資金的需求十分大，而靠項目對外出售回籠資金，速度又太慢，所以不得不想方設(shè)法融資?！焙愦箝L沙分公司的一位項目經(jīng)理向記者暗里泄漏。

2011年上半年恒大新增土地儲藏4897平方米，在全國101個城市的土地總儲藏達(dá)1.35億平方米。以其發(fā)表的617元/平方米的拿地成本核算，至少套住了恒大832.95億元資金。土地很多囤積和項目快速開發(fā)，使得公司資金需求像永久填不滿的洞口，并從而導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率高企，而這一直是恒大的一塊心病。

財報顯現(xiàn)，2009年、2010年、2011年1-6月，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為79%、80%、80%，均勻高出萬科A約5個百分點。

曲線融資“過冬”

記者得悉，恒大還經(jīng)過VIP掛號、誠心掛號等內(nèi)部認(rèn)籌方法，向大眾購房者收取數(shù)額不等的誠心金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

很多拿地和在建工程已令恒大資金鏈吃緊，而繼續(xù)縮緊的外部融資環(huán)境則令這種情況落井下石。

最近數(shù)年，在資金緊張上吃過大虧的恒大，現(xiàn)現(xiàn)已過多種途徑進(jìn)行融資。2008年6月，恒大香港上市失利后，曾以發(fā)行可轉(zhuǎn)債的方法，向新世界開展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月，恒大發(fā)行了總額達(dá)92.5億元的人民幣優(yōu)先收據(jù)。

此次內(nèi)部認(rèn)購，僅僅公司曲線融資的途徑之一。記者得悉，恒大還經(jīng)過VIP掛號、誠心掛號等內(nèi)部認(rèn)籌方法，向大眾購房者收取數(shù)額不等的誠心金，為公司后續(xù)開發(fā)曲線募資。

“咱們項目估計10月、11月開盤，你能夠提早半個月來認(rèn)籌，認(rèn)籌金額是1萬元，正式開盤后，這個錢能夠轉(zhuǎn)定金抵房款?！?月4日，記者在長沙瀏陽恒大華府項目查詢時，置業(yè)參謀向記者詳解大眾購房者內(nèi)部認(rèn)籌流程。

長沙恒臺甫都和武漢恒大城兩個項意圖置業(yè)參謀也向記者泄漏，購房者能夠在開盤前半個月至3個月進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌。此前的2010年8月，恒大旗下合肥恒大華府曾因內(nèi)部認(rèn)購而被媒體曝光。但恒大如同不在乎這種曝光，因此一年后故技重施。

這樣的曲線融資，略可為恒大籌措部分流動資金。以湖南為例，現(xiàn)在恒大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發(fā)項目。內(nèi)部職工稱，此次湖南區(qū)域內(nèi)部認(rèn)購住宅數(shù)量超300套。如以50萬元/套核算，加上向大眾購房者進(jìn)行的內(nèi)部認(rèn)籌金，恒大在湖南可提早回籠資金2億元，全國一切項目相加，回籠資金更為可觀。

恒大想方設(shè)法積蓄資金“過冬”，但它采納的內(nèi)部認(rèn)購、認(rèn)籌、交誠心金等方法，卻顯著違反了住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及湖南省和長沙市的有關(guān)規(guī)定。它幸運的是，盡管違規(guī)卻并未支付多大的價值，所以才不憚于多次赴險。